Ceny nemovitostí v Česku dál rostou. Hypotéky zdražují a ČNB doporučuje bankám přísnější limity pro financování investičních nemovitostí. Vyplatí se dnes investovat do nemovitostí?
Český realitní trh pokračuje v růstu. Ve druhém čtvrtletí 2026 dosáhla podle dat ČBA Monitoru a Flat Zone. Meziročně se zvýšila o 8,3 %. Nové a zánovní byty se prodávaly v průměru za 146,6 tisíce Kč za metr čtvereční a jejich ceny byly meziročně vyšší o 9,7 %. Rostly také ceny rodinných domů. Jejich průměrná transakční cena dosáhla 6,5 milionu Kč a meziročně se zvýšila o 2,8 %.
„Ceny bytů i rodinných domů dál rostou, i když tempo růstu postupně zpomaluje. Vyšší úrokové sazby hypoték poptávku tlumí, proti tomu ale stojí stále omezená nabídka nemovitostí. Právě ta může držet ceny i nadále vysoko, zejména v místech s vysokou poptávkou, jako jsou Praha a Brno,“ říká Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.
Ceny nemovitostí dlouhodobě rostou
Podle průzkumu Asociace pro kapitálový trh ČR považují Češi nemovitosti za nejlepší životní investici. Od roku 1998 do konce roku 2019 zdražily podle ČSÚ byty v průměru 4,25krát a rodinné domy 2,7krát, zatímco cenová hladina vzrostla přibližně o 60 %. Zdražování pokračovalo během covidu i po ochlazení trhu v roce 2023. V roce 2025 ceny podle ČBA Monitoru a Flat Zone vzrostly v průměru o 12 % a rostou i v roce 2026. Nemovitosti ale mohou i zlevňovat. Po finanční krizi v roce 2008 klesly do konce roku 2009 ceny bytů přibližně o 18,1 % a rodinných domů o 4,6 %. Následovaly zhruba tři roky stagnace.
Co ovlivní další vývoj cen nemovitostí
Další vývoj realitního trhu ovlivní tempo nové výstavby, kterou brzdí rostoucí ceny prací a materiálů i nedostatek zaměstnanců, zatímco stát ji chce podpořit jednodušším a rychlejším povolováním staveb.
„Rychlejší povolování staveb samo o sobě nezaručí rychlejší výstavbu. O tom, kolik nových bytů a domů skutečně vznikne, rozhodnou kapacity stavebních firem, dostupnost pracovníků a stavebních materiálů i celkové náklady na výstavbu. Pokud nabídka poroste pomaleji než poptávka, bude to dál vytvářet tlak na růst cen nemovitostí. Kdo proto najde nemovitost, která mu dává investičně smysl, neměl by spoléhat na to, že za rok nebo dva nakoupí výhodněji než dnes,“ upozorňuje Jiří Krejčí, CSO společnosti hyponamíru.cz.
Majitelé nemovitostí požadují vyšší nájemné
V roce 2025 rostlo také tržní nájemné. Podle dat ČBA a Flat Zone se ve většině regionů zvyšovalo nejčastěji o 4 až 6 %, v některých regionech až o 10 %. Nejvýraznější růst zaznamenal Moravskoslezský kraj. V Praze se vývoj lišil podle lokality a podílu novostaveb v nabídce, nájemné zde vzrostlo přibližně o 4 až 12 %. Pro investora není rozhodující jen samotná výše nájemného. Důležitý je jeho poměr ke kupní ceně nemovitosti. Pokud cena bytu roste rychleji než nájemné, procentní výnos z pronájmu klesá.
Vyplatí se dnes uvažovat o nákupu investiční nemovitosti?
Vývoj realitního trhu zatím nedává příliš důvodů spoléhat na zlevnění nemovitostí. Ceny dál rostou, nová nabídka je v řadě žádaných lokalit omezená a novou výstavbu dál prodražují vyšší ceny stavebních prací a materiálů. Současná data spíše ukazují na možnost zpomalování růstu cen nemovitostí než na jejich plošný pokles.
Ani u hypoték nelze podle současného vývoje počítat s rychlým návratem výrazně nižších sazeb.
„Hypoteční sazby neovlivňuje jen měnová politika ČNB, ale také vývoj tržních sazeb. Pětiletý korunový swap vzrostl z průměrných 4,35 % v červenci na 4,50 % v srpnu a v první polovině září se dostal nad 4,7 %. Tento vývoj zatím nevytváří prostor pro výrazný pokles hypotečních sazeb,“ uvádí Miroslava Straková, online hypoteční specialistka hyponamíru.cz.
Kde hledat investiční nemovitost?
Investiční nemovitost můžete hledat přes realitní kanceláře, developery i inzertní a realitní portály. Jednou z možností je Realingo, které sjednocuje nabídky z různých realitních zdrojů do jednoho vyhledávání. Nabídky lze filtrovat podle lokality, ceny, dispozice a dalších parametrů a zobrazit také na mapě.
Při porovnávání nabídek nezapomínejte, že ceny uváděné v inzerátech jsou nabídkové. Nemusejí odpovídat cenám, za které se nemovitosti skutečně prodají. V případě menšího počtu zájemců můžete s prodávajícím vyjednávat o ceně.
Jak začít investovat
Nejprve si stanovte rozpočet a určete, kolik vlastních peněz chcete do nemovitosti vložit. Pokud počítáte s hypotékou, zjistěte, na jak vysoký úvěr můžete dosáhnout a jakou splátku váš rodinný rozpočet unese.
Následně vyberte lokalitu. Sledujte kupní ceny, výši nájmů, dopravní dostupnost, nabídku služeb i poptávku nájemníků. Jiná kritéria budou rozhodovat u malého bytu ve velkém městě a jiná u rodinného domu nebo rekreační nemovitosti.
U konkrétní nabídky spočítejte očekávaný výnos. Od příjmů z nájmu odečtěte pravidelné provozní náklady, pojištění, výdaje za správu, rezervu na opravy a období bez nájemníka. Pokud nemovitost financujete úvěrem, sledujte také cash flow po zaplacení splátek hypotéky.
Teprve tento výpočet ukáže, zda je konkrétní nemovitost při dané kupní ceně skutečně zajímavou investicí.
Jak financovat investiční nemovitost v Česku i zahraničí
Investiční nemovitost můžete financovat úsporami, hypotékou nebo jejich kombinací. Platba v hotovosti může zlepšit vyjednávací pozici, hypotéka umožní ponechat si rezervu. Od dubna 2026 ČNB doporučuje bankám u hypoték na obytné nemovitosti k pronájmu a na třetí a další obytnou nemovitost LTV nejvýše 70 % a DTI 7. Při nákupu v zahraničí je navíc nutné ověřit místní právní a daňová pravidla, podmínky krátkodobých pronájmů i financování, například hypotékou zajištěnou nemovitostí v ČR nebo americkou hypotékou. Čeští investoři vyhledávají Chorvatsko, Španělsko, Itálii a Rakousko, roste také zájem o cenově dostupnější Albánii.
