Pronajímat byt zní jako jednoduchý způsob, jak si můžete přivydělat – ale jen do chvíle, než si představíte, co všechno by se mohlo pokazit. Nájemník přestane platit.
V bytě zůstane déle, než by měl. Nábytek vezme za své. A to není vše, s čím se mohou majitelé pronajímající svůj byt potýkat.
Když nájem nepřichází. A nájemník taky neodchází
Situace, kdy nájemník přestane posílat peníze, ale dál v bytě zůstává, je noční můrou každého majitele. „Realitou je, že prodlení v platbě nájemného mělo někdy 30 % nájemníků,“ upozorňuje Michal Hrbatý, CEO společnosti UlovDomov.cz, která provozuje službu Ideální nájemce. A co když nájemník přestane platit úplně? „Z praxe víme, že boj s neplatičem se může táhnout i déle než 1,5 roku. Ztráty na nezaplaceném nájmu se z neplatiče dostávají jen velmi těžko a pro majitele mohou být i likvidační,“ dodává Michal Hrbatý. Statistiky společnosti UlovDomov.cz dále říkají, že pokud se vám na bytě vyskytne neplatič, tak přijdete v průměru o 7 měsíců nájemného.
Základním nástrojem, jak se chránit, je dobře nastavená nájemní smlouva. Kromě přesně dané splatnosti nájmu by v ní mělo být i to, jaké máte možnosti, když nájemník přestane platit. A především: jak smlouvu ukončit. „Stejně tak důležité je i ověření, koho si vlastně do bytu pouštíte. Rychlé nahlédnutí do insolvenčního rejstříku nebo žádost o potvrzení příjmu může včas napovědět, jestli není lepší hledat dál,“ vysvětluje Michal Hrbatý a naráží tím i na problematiku obsazování bytů, která patří mezi největší strašáky majitelů. „Z našich dat vyplývá, že více než 10,5 % zájemců neprojde prověřením kredibility v základních registrech,“ dodává Michal Hrbatý s tím, že prověření nájemníka v dostupných registrech, jako jsou například insolvenční, exekuční, obchodní nebo rejstřík živnostenského podnikání, odhaluje varovné signály, které na první pohled nepoznáte.
Poškozený byt a ticho po pěšině
Počet požadavků k řešení od nájemníků se pohybuje dle statistiky společnosti UlovDomov.cz okolo 10 za rok. V některých případech to může znamenat řešení nějakého problému každý měsíc. Rostou také průměrné částky vynaložené na opravy v bytě. Za rok 2024 byste průměrně zaplatili 3 564 Kč. To dělá 5,8% nárůst ve srovnání s náklady v roce 2023. A například v roce 2020 vycházely opravy v průměru na 2 233 korun. „I tady platí, že důkazy rozhodují. Foťte byt před předáním i po něm, sepište předávací protokol, a hlavně nezapomeňte na kauci. Dva nájmy dopředu se mohou zdát jako přehnaná opatrnost, ale ve výsledku vás mohou zachránit od zbytečných ztrát,“ uvedl Michal Hrbatý s tím, že pokud chcete mít ještě větší klid, dá se domluvit i na pravidelných kontrolách bytu během nájmu.
Sousedé na nohou a stížnosti ve schránce
Problém v bytě se nemusí týkat jenom poškozeného vybavení. Hlasitá hudba, večírky, nerespektování domovního řádu – i to patří mezi obavy, které od pronájmu často odrazují. Předcházet jim můžete jasně stanovenými pravidly. „Pokud ve smlouvě zazní, že nájemník musí dodržovat domovní řád a nerušit ostatní obyvatele domu, máte se o co opřít, pokud problémy nastanou. Není třeba být přehnaně přísní, ale férová dohoda o soužití je v zájmu všech,“ radí Michal Hrbatý, CEO společnosti UlovDomov.cz, která provozuje službu Ideální nájemce.
Když v bytě bydlí někdo jiný, než jste čekali
Možná jste byt pronajali milému mladému páru – a o pár měsíců později v něm bydlí čtyři další lidé, o kterých nic nevíte. Tajný podnájem je další realita, se kterou je třeba počítat. A také další důvod, proč si pohlídat formulace ve smlouvě.
Bez vašeho vědomí a souhlasu by neměl nájemník nikomu dalšímu byt „přenechat“. Pokud to tak máte černé na bílém, máte větší šanci podobným situacím předejít – nebo je aspoň rychle a bez větších komplikací řešit.
Nekonečné papírování
A nakonec – administrativa. Pro někoho největší překážka vůbec. Smlouvy, evidence plateb, daně. Ne každý se v tom orientuje, a pro mnohé majitele je i toto jednou z hlavních obav při pronajímání. V základu pomůže opět kvalitní vzor smlouvy z ověřeného zdroje, přehled o příjmech a výdajích, a ideálně i konzultace s daňovým poradcem, případně pomoc specializované služby typu Ideální nájemce, pokud si nejste jistí. Nemusíte znát zákony nazpaměť – stačí vědět, kde hledat pomoc, když ji potřebujete.
